Recent onderzoek van DNB laat zien dat banken weinig verliezen hebben geleden tijdens de crisis. Banken hebben zich dus goed afgeschermd van de risico’s. Maar die risico’s verdwijnen niet zomaar, iemand moet ze dragen. Het lijkt erop dat banken de risico’s voornamelijk hebben afgewenteld op huishoudens.

tekoop

In de jaren na 2008 zakte de Nederlandse huizenmarkt als een plumpudding in. De vraag naar huizen klapte in elkaar en prijzen maakten een val naar beneden. Tienduizenden koopwoningen kwamen ‘onder water’ te staan. Dat betekent dat de marktwaarde onder de waarde van de hypotheeklening was gedoken. De combinatie van een snel oplopende werkloosheid en een snel groeiend aantal koopwoningen ‘onder water’ ontlokte uit meerdere hoeken bezorgde commentaren. Werkloze huiseigenaren zouden in grote getale niet meer in staat zijn om hun verplichtingen na te komen en zodoende banken, die een grote hypotheekportefeuille in huis hadden, opzadelen met grote financiële tegenvallers en problemen.

De Nederlandsche Bank heeft recentelijk een onderzoek gedaan om vast te stellen hoe groot de verliezen waren van de grote banken op hun portefeuille in de crisisjaren 2008 – 2013. De conclusies van DNB zijn bijna verbazingwekkend geruststellend. De belangrijkste uitkomst is, dat de vier grote Nederlandse banken relatief weinig verliezen hebben geleden op hun hypotheekportefeuilles. Door een aantal specifieke Nederlandse factoren hebben de banken hun verliezen beperkt weten te houden, zo schrijft DNB. Ze stelt echter ook vast, dat de Nederlandse hypotheekmarkt wel risico’s voor individuele huiseigenaren herbergt en voor de economie als geheel. Daarnaast blijven eerder gesignaleerde macro-economische risico’s van kracht, zoals bijvoorbeeld het versterkende effect van de hypotheekschuld op de conjunctuurcyclus.

De Nederlandse hypotheekmarkt is in verschillende opzichten uitzonderlijk. Zo is de totale hypotheekschuld met een waarde van € 650 miljard met 95% van het Bruto Binnenlands Product één van de hoogste ter wereld. Ook is het maximaal te lenen bedrag ten opzichte van de waarde van het huis met 102% ruim boven internationaal gebruikelijke waarden. Die liggen vaak in de orde van grootte van 80% – 90% van de waarde. Tenslotte bestaat de hypotheekschuld van de vier onderzochte banken voor circa 60% uit (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken, wat in de meeste andere landen een onbekend fenomeen is. Een cynische lezer zou kunnen vaststellen dat banken hierdoor zelf daardoor een deel van het onheil over de huizenmarkt hebben afgeroepen. DNB onthoudt zich hier echter van enig commentaar.

Ondanks de bovengenoemde risico’s bleken de bancaire hypotheekportefeuilles tijdens de recente crisis op de huizenmarkt van 2008 tot 2013 behoorlijk schokbestendig. De huizenprijzen daalden gemiddeld 20% en het aantal transacties nam met circa 45% af. Het onderzoek van DNB bij de vier grootste banken in Nederland leert dat desondanks de kredietverliezen op de hypotheekportefeuille marginaal groeiden. De toename van de verliezen kwam uit op maximaal 0,2% per jaar van de totale hypotheekschuld die bij de vier grootbanken uitstaat. De banken hadden voldoende voorzieningen om deze verliezen op te vangen.

Dat de Nederlandse hypotheekportefeuilles deze ‘real life’ stresstest zo goed hebben doorstaan, schrijft DNB toe aan een aantal factoren. Eén ervan is dat de vraag naar woningen het aanbod structureel overstijgt. Vanwege de sterke regulering bij het verkrijgen van een bouwvergunning, groeit het aantal woningen al jaren met hooguit 1% per jaar, wat gelijke tred houdt met de stijging van het aantal huishoudens. Dat zou kunnen betekenen dat prijzen nooit zover kunnen wegzakken als elders wel is gebeurd. In de VS zijn voorbeelden van regio’s waar prijzen meer dan 50% wegzakten.

Daarnaast bleef het aantal wanbetalers in ons land tijdens de crisis op de huizenmarkt beperkt. Dit komt onder meer door het Nederlandse sociale zekerheidsstelsel. In het geval van werkloosheid, bijvoorbeeld, biedt het sociale zekerheidsstelsel een huiseigenaar tijd om een nieuwe baan te zoeken of het huis zo gunstig mogelijk te verkopen. Mede hierdoor zijn de risico’s voor de banken die gepaard gaan met het ‘onder water staan’ veel lager dan in veel andere landen. Gelet op de lange duur van de economische crisis en de hoge werkloosheid is dit niet echt een overtuigend argument. Misschien moeten we hieraan toevoegen dat het Calvinistische Nederland een verhoudingsgewijs goede betalingsmoraal heeft.

Banken op hun beurt hebben in het beheer van betalingsachterstanden te maken met ruime juridische mogelijkheden wanneer verkoop onontkoombaar is. Zo kan een bank zonder tussenkomst van een rechter tot verkoop besluiten. In de meeste gevallen gaat dat in goed overleg met de huiseigenaar, waardoor een veiling wordt vermeden en de opbrengst dichter bij de marktwaarde ligt dan bij de veel lagere executiewaarde. Zolang de hypotheekschuld lager is dan de marktwaarde hoeft verkoop niet tot een verlies te leiden. Anders dan in de VS, waar een slecht betalende huiseigenaar vaak slechts de sleutels bij de bank hoeft in te leveren als betalen echt niet meer lukt, blijft in Nederland de huiseigenaar zowel met zijn inkomen als zijn vermogen aansprakelijk voor een eventueel verlies. Banken hebben met andere woorden een sterke positie ten opzichte van de huiseigenaar dan hun Amerikaanse tegenvoeter. Daarnaast is de hypotheekschuld vaak de enige schuld. Er zijn overigens voorbeelden bekend van banken die een regeling troffen met de wanbetaler omdat verkopen geen zin had op het dieptepunt van de crisis. Hoe dan ook, banken staan sterk in hun relatie met de hypotheekverschaffer. Die krijgt de meeste risico’s op zijn bordje.

Of dat altijd wel zo verstandig is, betwijfelt DNB. Ze wijst bijvoorbeeld op de risico’s voor individuele huiseigenaren met hoge hypotheekschulden en aflossingsvrije hypotheken. Aan het einde van de looptijd moet er ook bij veel ‘aflossingsvrije’ hypotheken immers wel degelijk worden afgelost. Indien een huiseigenaar het af te lossen bedrag niet op tijd bij elkaar heeft gespaard, zal dat alleen gaan door het huis te verkopen of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Aangezien er dan 30 jaren verstreken zijn, moet dit veelal vanuit een lager pensioeninkomen en zonder belastingaftrek gefinancierd worden. Indien er geen andere vermogensbronnen aanwezig zijn is het maar de vraag of dit dan nog lukt.

Uit het onderzoek van DNB blijkt ook, dat banken in veel gevallen slechts gedeeltelijk zicht hebben op de vermogenspositie van hun hypotheekklanten. Om de risico’s voor hen goed te kunnen identificeren, is het van belang dat banken beter zicht krijgen of huiseigenaren spaar- of beleggingsproducten, al of niet gekoppeld aan de hypotheek, bij andere instellingen hebben staan. Dat is nodig, vindt DNB, om onprettige verrassingen in de nabije toekomst te voorkomen. Het blijkt dat bij de vier grote banken 6% van de hypotheekhouders boven de 50 jaar is en een grotendeels aflossingsvrije hypotheek bezit die qua grootte ook nog eens tenminste 80% van de waarde van de aangekochte woning beslaat. Het gaat hier om een hypotheekbedrag van in totaal € 40 miljard. Het merendeel van deze hypotheken moet afgelost worden tussen 2025 en 2035. Bij deze risicovolle groep vindt DNB het belangrijk dat banken de komende jaren goed gebruiken en contact zoeken met deze klanten, hen bewust maken van de situatie waarin zij zich bevinden en een effectieve aflossingsstrategie tot een passend niveau helpen ontwikkelen. Daarnaast zou een verdere beperking van het aflossingsvrije deel bij herfinanciering van een bestaande hypotheek sterk bijdragen aan een lagere restschuld aan het einde van de looptijd.

Samenvattend leert het onderzoek van DNB, dat banken zich uitstekend hebben weten in te dekken tegen de gevolgen van de crisis op de huizenmarkt. Aan deze crisis lijken de banken in ieder geval medeschuldig door zeer ruimhartig hoge hypotheken toe te kennen en dan ook nog eens in unieke hypotheekvormen. Het risico lag en ligt echter volledig bij de hypotheekverschaffer, zoals het voorbeeld van de aflossingsvrije hypotheek leert. De bank heeft alle rechten en de klant alle plichten. In die zin is het onderzoek zowel geruststellend als onthutsend!

samenstelling

Bron: DNBulletin: Bancaire hypotheekportefeuilles onder de loep, 22 november 2016