3023dc25-d0a3-4e16-abb6-e02788d8a819

Al meer dan 11 duizend Amsterdamse huishoudens bieden op de website van Airbnb hun diensten aan. Omgerekend gaat het om ongeveer één op de zes woningbezitters. Het enthousiasme is begrijpelijk. Na aftrek van de benodigde gemaakte kosten kan een doorsnee maand de huizenbezitter € 350 opleveren. Dat heeft zo zijn consequenties.

Een huis in het centrum van Amsterdam is geld waard, veel geld zelfs. Het is een bron van extra inkomsten. Die wetenschap kan het gedrag van potentiele kopers van deze woningen beïnvloeden. Het kan die kandidaat kopers doen besluiten om meer te willen betalen. Het bezit van een huis met zijn extra inkomsten maakt de koopwoning ook nog eens extra aantrekkelijk ten opzichte van een huurhuis. Ook dat vergroot de koopvraag en daarmee de opwaartse druk op de prijzen. De aanbieders van huizen weten ondertussen ook dat hun woning extra gevraagd is en ze verhogen zodoende de vraagprijs. Het succes van Airbnb heeft als consequentie dat binnen de ring van Amsterdam de huizenprijzen sneller stijgen dan elders in de stad en zeker daarbuiten.

Een huiseigenaar in Amsterdam mag zijn huis maximaal 60 nachten per jaar verhuren. De gemiddelde verhuurprijs bedraagt € 130. Dat betekent een bruto inkomstenbron van € 650 per maand. De verhuurder maakt kosten, moet wat investeren en betaalt belasting. Over de duim genomen blijft er € 350 in de eigen portemonnee. Dat vergroot zijn financiële slagkracht. Hij kan in theorie de rente en aflossing betalen van een (extra) hypotheek ter waarde van € 95.000.

Wanneer huizenkopers meer kunnen en willen lenen dan zullen ze ook bereid zijn meer te bieden. Ergo, prijzen gaan extra omhoog. Bij een extra lening van € 95.000 kan de stijging in theorie tientallen procenten bedragen. In de praktijk zal dat minder zijn. Een extra lening van € 95.000 is niet voor iedereen weggelegd. Financieringsnormen steken daar een stokje voor. Het bedrag dat kopers mogen lenen is afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Toekomstige huurinkomsten spelen bij die bepaling geen rol. Er speelt nog iets anders. Zullen (toekomstige) bewoners bereid zijn hun huurinkomsten te maximeren. Hoeveel huiseigenaren zijn jaar in jaar uit bereid hun huis 60 nachten per jaar te verhuren. Weinig huiseigenaren zullen de extra inkomsten volledig willen gebruiken om hun hypotheeklasten mee te betalen. Dan schieten ze er in hun bestedingspatroon niets mee op. Een laatste rem op maximaal lenen is de begrijpelijke angst, dat tijdens de wedstrijd de spelregels veranderd worden, waardoor de huiseigenaar met de extra hoge hypotheek in de problemen komt.

Impact Airbnb op de huizenprijzen in Amsterdam
a. Gemiddelde prijs per overnachting € 131
b. Aantal overnachtingen per jaar 60
c. Gemiddelde bruto-opbrengst per jaar € 7.860
d. Gemiddelde bruto-opbrengt per maand € 655
e. Inkomstenbelasting € 185
f. Schoonmaakkosten (€ 20 p.n.) € 100
g. Extra inrichtingskosten (€ 200 p.j.) € 17
h. Gemiddelde netto-inkomsten per maand € 355
Maximale extra schuld:
Bij dertig jaar verhuren een opbrengst van € 125.000 € 95.000
Bij vijf jaar verhuren een opbrengst van € 21.000 € 16.000
Bij drie jaar verhuren een opbrengst van € 9.500 € 9.500

 

Ondanks al die beperkingen kunnen huizenkopers met een aantal jaren Airbnb zich al een flink hogere hypotheek veroorloven. Huizenkopers, die drie jaar verhuren, kunnen hiermee dertig jaar lang de rente en aflossing betalen van een extra hypotheeklening van € 10.000. Tienduizend euro extra lenen komt bij een huizenprijs van 4 ton uit op extra prijsstijging van 2% – 3%. Vijf jaar verhuren levert een extra hypotheek op van € 16.000, wat zich vertaalt in 4% hogere prijzen.

Dit zijn natuurlijk allemaal rekenvoorbeelden. Het is onzeker hoe groot de invloed is van Airbnb op de woningprijzen in toeristisch Amsterdam. Die invloed mag men zeker niet onderschatten en een deel van het Airbnb-effect is waarschijnlijk nu al in de prijzen verdisconteerd. Het is reeds een algemeen bekend fenomeen en niet meer uit Amsterdam weg te denken. Toeristisch Amsterdam profiteert immers van de populariteit van Airbnb, maar ook de huizenbezitter die wil verkopen om kleiner of elders te gaan wonen.
Het is minder leuk voor starters op de Amsterdamse woningmarkt of voor mensen die groter willen gaan wonen.

Airbnb is een zogeheten disruptor. Het bedrijf heeft de hotelsector wereldwijd in korte tijd op zijn kop gezet. Daar is niks mee, maar wel met de negatieve neveneffecten. Zoals hierboven staat beschreven stuwt Airbnb nodeloos de huizenprijzen omhoog in Amsterdam. Uit de VS waaien berichten over, dat in sommige steden huurders moeten wijken voor Airbnb of ze moeten bereid zijn forse huurverhogingen voor lief te nemen.