e010c40e-fab8-47de-9f63-469d80002fa1

Er is in Nederland sprake van een driedeling op de woningmarkt: een oververhitte woningmarkt in de grote steden, een aantrekkende woningmarkt in de omliggende gemeenten en een achterblijvende woningmarkt in de krimpgebieden. Volgens makelaars blijkt dat er niet één homogene woningmarkt is in dit land, maar verschillende regionale woningmarkten. Deze zijn wel met elkaar verbonden. De overloop uit de grote steden zorgt voor toenemende druk op randgemeenten. Het wegtrekken van jongeren uit de krimpgemeenten naar de steden zorgt voor een aanbodoverschot op de woningmarkt in de periferie.

Middeninkomens dreigen tussen wal en schip te vallen. Wonen in de stad is steeds minder toegankelijk voor deze groepen. Ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, ondervinden hevige concurrentie op de particuliere huurmarkt en kunnen niet altijd een koopwoning in de stad betalen. Vooral starters worden hierdoor min of meer gedwongen om een relatief dure huurwoning in de stad te betrekken of om een woning buiten de stad te zoeken. De hoge woonlasten belemmeren hen voldoende te sparen voor de aankoop van een woning. Doordat middengroepen in de steden in de knel raken, komt het ideaal van een ongedeelde stad, waarbij alle inkomensgroepen in de stad kunnen wonen, onder druk te staan.

Wegtrekkende gezinnen uit de Nederlandse grote steden zorgen voor druk op de omliggende gemeenten. Ongeveer 10% van de jonge gezinnen die in 2015 uit Amsterdam vertrokken streek neer in Amstelveen, en 9% in Haarlem. Ongeveer 60% van de gezinnen die uit Utrecht vertrokken, verhuisde naar een woonplaats in dezelfde provincie. Gezinnen met hogere inkomens kiezen volgens het CBS voor andere gemeenten dan gezinnen met een laag inkomen. Amstelveen, Haarlem en het Gooi zijn erg in trek bij Amsterdamse gezinnen met een hoog inkomen. Gezinnen met lagere inkomens kiezen vaker voor Zaanstad of Almere.9fc69616-fa9b-470c-9695-e8a23898dfc3

De kleinere, meer perifeer gelegen gemeenten zullen naar verwachting de komende jaren blijven krimpen. Volgens experts is er sprake van ‘kannibalisering’: Door de trek naar de stad hebben perifere gemeenten te maken met een uitstroom van jongeren. In bijvoorbeeld Drenthe, Noordoost- Groningen, de Achterhoek, Noord-Limburg en Zeeuws-Vlaanderen zal het inwoneraantal blijven dalen. Vergrijzing kan op termijn tot een overschot van vooral eengezinswoningen in de periferie leiden. Dat gaat gebeuren als de babyboomgeneratie verhuist naar een zorginstelling of komt te overlijden. Naar schatting zullen hierdoor in de periferie in 2030 ongeveer 50.000 koopwoningen per jaar vrijkomen. De neerwaartse druk op de huizenprijzen kan dus op termijn in de krimpgebieden verder oplopen, waardoor huiseigenaren hier het risico lopen langer onder water te blijven staan.

In perifere gemeenten bestaat het risico op bouwen voor de leegstand, als onvoldoende rekening wordt houden met de terugloop in de vraag. Volgen kenners hebben woningcorporaties in de perifere gebieden veel vermogen dat ze voor nieuwbouw aanwenden. Makelaars verwachten dat de nieuwgebouwde woningen wel zullen worden verhuurd, maar dat de oudere huizen zullen blijven leegstaan. De snelle prijsstijgingen in de grote steden zijn daarmee geen voorbode voor heel Nederland. Er zijn grote regionale verschillen. Terwijl er in de steden sprake is van te weinig aanbod, kan men in de krimpgemeenten juist kiezen tussen veel verschillende woningen. Ook zijn er in de periferie minder sterke restricties voor nieuwbouw dan in de grote steden.

Een groter vrije-huursegment vormt de sleutel om de woningmarkt te verlossen van onevenwichtigheden. De rijksoverheid kan een belangrijke rol spelen door gemeenten en de corporaties meer prikkels te geven om het vrije segment op de huurmarkt te ontwikkelen. Allereerst zal een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek het aantrekkelijker maken om huurwoningen in de vrije sector te bouwen. Ook kan het Rijk met gemeenten prestatieafspraken maken om een minimumpercentage ‘middeldure’ huurwoningen op te nemen in bestemmingsplannen. Tot slot zouden woningcorporaties hun duurdere woningen kunnen aanbieden in het middensegment van de vrije sector.

Het aanpassen van overheidsbeleid aan gewijzigde omstandigheden is als de koersverlegging van een mammoettanker. Dat kost heel veel tijd en moeite. Die tijd is er niet. De problemen spelen nu en zijn acuut. De Nederlandse Bank constateerde onlangs, dat steeds meer ouders hun kinderen financieel bijstaan om toch hun droom van een eigen huis te kunnen verwezenlijken. Niet ieder ouderpaar heeft echter luttele tienduizenden euro’s vrij op de bank staan. Toch zijn er voor ouders die hun kinderen financieel willen ondersteunen meer mogelijkheden dan ze denken. Het onderstaand voorbeeld maakt duidelijk wat ouders vermogen als ze een eigen huis hebben!