Woensdag 23 mei kwam het Financieele Dagblad met een artikel over de daling van de brutowinstmarges op hypotheken. Het verschil tussen de kapitaalmarktrente en de gemiddelde rente op een hypotheek met een looptijd van 10 jaar was in 2012 nog 2,9%. In 2018 is het verschil teruggelopen tot 1,25%, zo blijkt uit nieuwe cijfers van hypotheekadviseur Van Bruggen Adviesgroep.

Volgens de Adviesgroep zijn voor de daling twee belangrijke oorzaken aan te wijzen.

Marktstructuur
Tijdens de crisisjaren was er in Nederland sprake van een oligopolie. De drie grootbanken hadden een marktaandeel van bijna 75%. Anno 2018 is dat marktaandeel teruggelopen tot 53%. Dat is deels het gevolg van een toegenomen concurrentie, zoals de Adviesgroep opmerkt. Er zijn nu meer dan dertig aanbieders.

Deels is dat ook het gevolg van veranderde wetgeving. De overheid wil het gewicht van de banken op de hypotheekmarkt terugbrengen. In de crisisjaren waren banken in de problemen gekomen. Banken moesten toen reserves aanhouden op basis van Loan-to-Value (ltv). Dat betekende dat banken steeds meer reserves moesten opbouwen, maar diezelfde banken bleven in dat opzicht in gebreke. Voor DNB was dat een verkeerde ontwikkeling. Het kon de stabiliteit van het financieel bestel in gevaar brengen.

De wens van de Nederlandse overheid vindt steun in Europa. Ook in Bazel zijn ze van oordeel dat banken kort-kort moeten financieren. De nieuwe spelregels leggen een link tussen de wijze van aantrekken van vermogen (voor een belangrijk deel trekt een bank kort geld aan en herfinanciert zij continu) en de wijze van financiering van klanten (dus kortlopende financieringen). Eigenlijk passen hypotheken met lange looptijd daar niet bij.

Veel beter zou het zijn als pensioenfondsen en verzekeraars de rol van banken zouden overnemen. Het grote voordeel is dat deze financiële instellingen een lange termijnvisie hebben. Zij beleggen voor hun deelnemers voor tientallen jaren.   Beleggen in hypotheken kan dan uitstekend. Het ligt daarmee voor de hand dat de rol van de banken op de hypotheekmarkt eerder verder zal afnemen dan dat ze opnieuw zal toenemen.

Marktperceptie
Van Bruggen wijst nog op een 2de oorzaak voor de daling van de brutomarge. Veel partijen zien hypotheken weer als een veilige belegging. Dat was na het uitbreken van de crisis wel anders. Talloze institutionele beleggers zagen de Nederlandse hypothekenmarkt met zijn torenhoge schuldenlasten als risicovol en keerden de hypotheekmarkt zelf de rug toe of vroegen banken een hogere risico-opslag.

De hypotheekrente kent de facto 3 componenten. De eerste component wordt gevormd door de kosten voor het aantrekken van middelen op de kapitaalmarkt. De risicotoeslagen, die de markt eist, vormen de tweede component en de laatste is de winstcomponent. Bij de Rabobank buigt een comité, samengesteld uit mensen van diverse afdelingen zich over de hypotheekrente. Het overleg is bedoeld voor aanpassingen aan marktontwikkelingen. Is de rente op de kapitaalmarkt gedaald of gestegen? Hoe zit het met de risicotoeslagen? Is de markt optimistischer of pessimistischer? Vooral het aspect risico is flexibel in te vullen.

Banken zijn ook vandaag de dag niet bereid om veel inzicht te geven hoe de drie componenten zich ieder laten wegen.

Dat brengt ons als vanzelf weer terug bij de discussie van enkele jaren geleden. Hebben banken ten onrechte te veel verdiend aan de hypotheken.

Hoe zat het ook alweer? In 2009 gaf Eurocommissaris Kroes de Nederlandse overheid toestemming voor uitgebreide financiële steun aan onder meer ING, ABN Amrobank en Aegon. Een van de voorwaarden was dat de banken die steun ontvingen van de overheid niet op prijs mochten concurreren met banken die geen staatssteun ontvingen. Dat betekent dat voor de hypotheekmarkt de Rabobank, die geen staatssteun had ontvangen, de hoogte van de hypotheekrente kon bepalen.

Volgens de hoogleraar Maarten Pieter Schinkel is sindsdien de marge op hypotheken uit de pas gaan lopen in vergelijking met die in andere Europese landen. In een artikel voor het blad ESB, Hollands hoge hypotheekrentes, trekt de hoogleraar de conclusie dat gemiddeld de extra winstmarge 0,31% bedroeg. Anders gezegd, hypotheekbezitters hebben volgens Schinkel tussen 2009 en 2012 een bedrag van € 4 – € 6,5 miljard teveel aan rentelasten betaald.

Het ligt voor de hand, dat prijsleider Rabobank zich aangesproken voelde door de kritiek en in januari 2013 kwam strateeg Wim Boonstra met een weerwoord. In Nederlandse hypotheekrentes: feiten en fabels stelt hij vast, dat de winstmarges sedert 2008 verbeterden en die op het moment van schrijven 0,3% bedroegen. Dat was voor Rabobank het absolute minimum om de solvabiliteit van de bank op peil te houden. Hij voegt er nog aan toe dat als de sommetjes correct uitgerekend worden de winstmarge in de jaren voor de crisis zeer laag was en soms zelfs nul. Als allerlei opslagen werden meegenomen in de becijferingen dan had Rabobank enkele jarenlang de hypotheken zelfs met verlies afgesloten. Felle concurrentie was hier vooral debet aan. Die concurrentie werd in de jaren na de crisis snel minder. Rabobank ontkent derhalve niet dat de winstmarge in de crisisjaren verbeterd is. Ze stelt echter ook dat er van een extra winstmarge geen sprake was. Het was hoogstnoodzakelijk herstel!

Wie heeft er gelijk? Is het de hoogleraar of de bank. Het antwoord is waarschijnlijk te vinden in de notulen van het comité dat zich boog over de hypotheekrente.