a87f0285-6f8f-4583-80a5-3b424be11147

De woningmarkt presteert goed. Het aantal transacties blijft toenemen. Inmiddels ligt het aantal transacties op 222.000 op jaarbasis. Dat is het hoogste aantal ooit. De verkoopstijging krijgt ook een breder draagvlak. Eerder leunden de verkopen vooral op de provincies Noord-Holland en Utrecht, maar andere provincies maken nu een inhaalslag.

Ook de woningprijzen zitten in de lift. In februari lagen de prijzen 6,7% hoger dan een jaar terug. Dankzij de aanhoudende waardestijging ligt het prijspeil 15% hoger dan tijdens het dieptepunt in 2013. Vanwege het hoge aantal verkopen daalt het woningaanbod. Kopers hebben dus minder keus. Omdat woningen steeds sneller van de hand gaan, hebben zij ook weinig tijd. Dit wijst op een verschuiving van een kopers- naar een verkopersmarkt. Hier komt bij dat de kans toeneemt dat de hypotheekrente niet langer daalt, maar begint te stijgen.

Het krappe aanbod en het vooruitzicht van een op termijn mogelijk hogere rente temperen het woningmarktsentiment. De indicator van Vereniging Eigen Huis is de afgelopen maanden licht gedaald, maar staat nog altijd op een hoog niveau. De meest recente woningmarktcijfers zijn iets gunstiger dan gedacht. Het aantal transacties en de prijzen stijgen dit jaar met 5%. Een complicerende factor bij deze ontwikkelingen kan de nieuwe regering zijn. Tijdens de verkiezingen was de huizenmarkt nauwelijks onderwerp van discussie. Nadere analyse van de partijprogramma’s leert dat de mogelijke coalitiepartners ten aanzien van de koopwoningmarkt de nodige verschillen te overbruggen hebben.cde70eab-429d-426c-bffc-72c3b7ff3d05

Dat het sentiment ten aanzien van de woningmarkt nog steeds gunstig is, blijkt uit het sterke vertrouwen. De indicator van Vereniging Eigen Huis staat met 110 in maart op een hoog niveau. Dit neemt niet weg dat de indicator de laatste maanden is gedaald. In november noteerde deze indicator nog een waarde van 121. De recente afname van de vertrouwensindicator komt door het groeiende besef bij huizenkopers dat de hypotheekrente op termijn weer kan stijgen nu de Amerikaanse centrale bank de rente verhoogt en de ECB voorzichtig voorsorteert op een minder ruim monetair beleid.

Ook de verschuiving richting verkopersmarkt tempert het sentiment. Het woningaanbod slinkt. Volgens huizenzoeker.nl stonden er in maart nog 113.000 woningen te koop. Dezelfde maand een jaar eerder waren dit er nog 148.000. Kopers hebben dus minder keus. Zij
moeten bovendien sneller beslissen. Volgens makelaarsvereniging NVM stonden de woningen die in het vierde kwartaal zijn verkocht, gemiddeld 78 dagen te koop, bijna honderd dagen korter dan tijdens de piek van de crisis.

Verder moeten kopers hogere bedragen bieden als zij een succesvol bod willen uitbrengen. Het verschil tussen de uiteindelijke vraag- en verkoopprijs bedraagt volgens de NVM nog maar 2,2%, even klein als in 1999 toen de huizenmarkt een ware hausse beleefde. Verkopers zien hierdoor kans om meer te vragen. In maart lag de gemiddelde vraagprijs 6,2% hoger dan een jaar eerder. Daarmee stijgen de vraagprijzen momenteel bijna even hard als de transactieprijzen. Als deze trend doorzet en de stijging van de vraagprijzen die van de transactieprijzen gaat overtreffen, zal dat een rem zetten op het aantal transacties.

fe62e41d-e275-47a4-b922-eec2f80ed8f7

De trends op de huizenmarkt in Nederland zijn nog steeds positief. Als we de Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis juist interpreteren dan lijkt echter een begin gemaakt met een stabilisatie. Prijzen blijven maar stijgen, het aanbod neemt af en de consument gaat rekening houden met een stijging van de hypotheekrente. Al die factoren kunnen de consument kopschuw maken. Je huis verkopen is geen kunst, maar opnieuw kopen is een heel ander verhaal, zoals uit het bovenstaande spreekt. De kans groeit dat je slechter uit bent dan voor de verkoop. De prijs is hoog bij een mager aanbod. Is huren dan de oplossing? Niet als het op de conventionele manier gaat. Het aanbod op de traditionele huurmarkt is klein en daarom zijn de woonlasten bij huur hoog vergeleken bij de woonlasten bij koop. Een tussenoplossing kan zijn de woning te verkopen en weer terug te huren. Dan weet u wat u hebt en u gaat er financieel op vooruit. Hoe dat in zijn werk gaat kunt u hieronder lezen. Het gaat hier om een praktijkvoorbeeld, dat we al eerder opgevoerd hebben. Het is echter wel een tekenend voorbeeld voor mensen die op leeftijd komen en dubben over de vraag hoe nu verder.

Willem en José zijn op huwelijkse voorwaarden getrouwd. Zij zijn ieder eigenaar van een woonhuis en wel in twee verschillende gemeentes. Willem heeft zijn woning, waarin het echtpaar nu woont, destijds gefinancierd met een hypotheek verkregen uit zijn onderneming. José heeft haar woning onlangs overgehouden uit de verdeling van de nalatenschap van haar moeder. Als zelfstandige heeft Willem niet kunnen zorgen voor een pensioenuitkering. José heeft steeds meegewerkt in de onderneming en heeft daarmee ook geen pensioen kunnen opbouwen. Met de twee woningen heeft het echtpaar veel vermogen, maar een laag inkomen.

Ze besluiten de woningen te verkopen. In plaats van een hogere aanbetaling op de woning waarin het echtpaar nu woont, kiezen ze voor de mogelijkheid van een zo laag mogelijke huur. Bij verkoop van de woning ontvangen ze een aanbetaling van EUR 40.000. Het deel van de aankoopsom dat ze nu niet wensen te ontvangen, wordt dan over de huurperiode (in dit geval 20 jaar) verdeeld. De huur – voor een woning met een vrije verkoopwaarde van EUR 325.000 – bedraagt in hun geval dan nog maar EUR 385 per maand. Na afloop van de periode van 20 jaar ontvangt het echtpaar het restant koopsom van EUR 220.000. Willem en José behouden zich het recht voor om ook na die periode nog in hun huis te blijven wonen. Zij betalen na afloop van de vaste renteperiode in dat geval een marktconforme huur.