Stichting Onderzoek Marktinformatie (‘SOMI’) doet onderzoek naar de hypotheekmarkt in Nederland. Wij komen graag in contact met consumenten en hun adviseurs die betrokken zijn bij de verlenging of beëindiging van aflossingsvrije hypotheken.

Wij willen een overzicht samen stellen van de aanbiedingen die mensen krijgen in verschillende situaties. Doel is, om de beste (en de slechtste) meer transparant te krijgen. Hoe meer mensen mee doen, hoe makkelijker het wordt om de beste aanbiedingen voor iedereen binnen bereik te krijgen.

Doe mee en geef u op! Wij zoeken bijzondere gevallen, adviseurs met een breed overzicht van zaken en deskundigen die met ons mee willen werken aan het vergelijken en het publiceren.

Voor deskresearch en financieel deskundigen wordt een vergoedingen van tijd en kosten geboden. Onderstaand al vast het eerste artikel over deze problematiek voor de komende 20 jaar.

Aanmelden

Aflossingsvrije hypotheek is een valkuil voor gepensioneerden

Bron: De Nederlandsche Bank, Overzicht Financiële Stabiliteit, Najaar 2017

De Nederlandse hypotheekschuld bestaat voor bijna 55% uit aflossingsvrije leningen en beleggingshypotheken, aldus De Nederlandsche Bank. Op dit deel van de hypotheekschuld wordt niet regulier afgelost, en het is onzeker of huiseigenaren aan het einde van de looptijd voldoende financiële middelen hebben om deze leningen volledig af te lossen.

Anders dan de naam doet vermoeden, moet ook een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd immers volledig worden afgelost. Bij deze leningen betaalt de klant echter gedurende de looptijd alleen rente, en wordt geen aan de hypotheek gekoppeld financieel vermogen opgebouwd waarmee de schuld aan het einde van de looptijd kan worden afgelost.

Bij beleggingshypotheken wordt weliswaar vermogen opgebouwd, maar is de waarde daarvan afhankelijk van het gerealiseerde rendement op de beleggingen. Dit rendement is in veel gevallen lager dan aanvankelijk verwacht, waardoor het opgebouwde bedrag aan het einde van de looptijd lager kan uitvallen dan de hoofdsom van de lening.

Figuur 1 Grootste deel Nederlandse hypotheekschuld nog steeds aflossingsvrij

Aflossingsvrije hypotheken waren vooral voor 2013 erg populair, maar zijn dat nog steeds bij doorstromers.

Tussen 1995 en 2012 werden in Nederland bijna uitsluitend hypotheken afgesloten waarop gedurende de looptijd niet regulier wordt afgelost. Veel huishoudens sloten aflossingsvrije leningen af, vaak gecombineerd met spaar-, leven- of beleggingshypotheken. De populariteit van deze hypotheekvormen werd vooral gedreven door fiscale prikkels: door de hypotheekrenteaftrek kennen ze lagere maandelijkse hypotheekuitgaven dan een vergelijkbare hypotheek waarop regulier wordt afgelost.

Anno 2017/18 zijn aflossingsvrije hypotheken nog steeds goed voor ruim een derde van de hypotheekproductie. Bijna 40% van de hypotheekschuld die in de periode 2013 tot 2017 is aangegaan, bestond uit aflossingsvrije leningen.

Bijna de helft van de huishoudens die in deze periode een nieuwe hypotheek afsloot, koos ervoor een aflossingsvrije lening te combineren met een ander type hypotheek. Hierbij ging het hoofdzakelijk om hypotheken met een aflossingsvrij deel van rond de 50%. Vooral bij veertigers en vijftigers is deze hypotheekvorm populair. Daarnaast was een op de zes nieuwe hypotheken volledig aflossingsvrij. Vooral zestigplussers kiezen voor deze hypotheekvorm.

Figuur 2 Aflossingsvrije hypotheken blijven populair

Wat is nu het probleem? Bij DNB zijn ze bang dat een groot deel van de huishoudens op de einddatum onvoldoende spaargeld of vermogen heeft om de hypotheek af te lossen. Voor ruim een half miljoen huishoudens geldt dat de resterende schuld meer dan € 150 duizend kan bedragen, zo vrezen ze bij de Nederlandsche Bank.

De huidige financiële bezittingen van huishoudens zijn aanzienlijk lager dan de potentiële resterende schuld. Dit geldt het sterkst voor veertigers en vijftigers, die weliswaar nog tijd hebben om financieel vermogen op te bouwen, maar ook voor oudere huishoudens, die deze tijd niet meer hebben en naar verwachting juist zullen gaan interen op hun vermogen.

Het lijkt dan ook waarschijnlijk dat veel huishoudens met een aflossingsvrije of beleggingshypotheek onvoldoende financieel vermogen zullen opbouwen om hun schuld volledig te kunnen aflossen. Een grote groep huishoudens loopt hierdoor kans met een schuld te blijven zitten bij het aflopen van hun hypotheek.

Figuur 3 Aflossingsvrije schuld aanzienlijk hoger dan huidige financiële bezittingen

De resterende schuld is naar verwachting het hoogst voor huishoudens met een beleggingshypotheek.

Voor ongeveer honderdvijftigduizend huishoudens ligt de verwachte mediane resterende schuld met naar schatting EUR 160 duizend, ruim hoger dan bij andere huishoudens. Dit komt in de eerste plaats doordat huishoudens met een beleggingshypotheek deze doorgaans combineren met een aflossingsvrije lening. Ook hebben deze huishoudens gemiddeld een hogere hypotheekschuld. Een derde reden voor de hoge resterende schuld van deze groep is het tegenvallende rendement op de beleggingen. Bij het afsluiten van deze hypotheken werd meestal uitgegaan van een toekomstig rendement van 8%. In werkelijkheid lagen de rendementen veel lager, waardoor de waarde van de beleggingsrekening is achtergebleven.

In een scenario waarbij vanaf nu een jaarlijks rendement van 4 procent wordt behaald op de beleggingen, bedraagt de waarde van de beleggingen op de einddatum naar schatting gemiddeld 30 procent van de uitstaande schuld.

Welke mogelijkheden staan de huishoudens ter beschikking om het onheil te keren? Ze kunnen natuurlijk besluiten om te gaan sparen en meer opzij te leggen. Zeker voor jongere generaties is dat een goede mogelijkheid.

Ze kunnen ook proberen om de restschuld door te rollen in een nieuwe lening. Dat is vaak geen optie voor de mensen van wie het inkomen tussentijds gedaald is. Nadeel van deze oplossing is ook dat de doorrollers het risico lopen meer kwijt te zijn aan rente en aflossing. De hypotheekaftrek komt na 30 jaar te vervallen. Ook is het inkomen na de pensionering vaak een stuk lager. Dat zal zeker in de toekomst het geval zijn.

Een laatste optie is om het huis te verkopen. Het lijkt logisch dat veel huizen op de einddatum een overwaarde bezitten. Dat is prettig voor banken. Stijgende huizenprijzen beperken het kredietrisico van de banken, de grootste hypotheekverstrekkers.

Figuur 4 Resterende schuld piekt tussen 2035 en 2038

Daarmee is echter niet alles vanzelf in kannen en kruiken. Tussen 2035 en 2038 loopt naar verwachting voor ruim 700 000 huishoudens de aflossingsvrije hypotheek af en eindigt tegelijkertijd hun recht op hypotheekaftrek. In veel gevallen zal er nog een restschuld overblijven.

Dat kan leiden tot extra aanbod op de woningmarkt en zodoende een drukkend effect op de prijzen hebben. Daardoor kunnen mensen alsnog in de problemen komen en dat is dan weer vervelend voor de hypotheekverstrekkers. Het kan tot reputatieschade leiden en mogelijk tot schadeclaims als klanten menen onvoldoende voorgelicht te zijn.

De Nederlandsche bank adviseert banken daarom zich proactief op te stellen en met de houders van aflossingsvrije en beleggingshypotheken tijdig om tafel te gaan. Ze moeten hen dan nadrukkelijk wijzen op de risico’s en op de mogelijke oplossingen. Ze doen er volgens de Bank ook goed aan om meer informatie te verzamelen over de opgebouwde waarde in aan de hypotheek verpande tegoeden. Op die manier kunnen ze sneller de meest risicovolle categorieën in kaart brengen en daarna handelend optreden.

Of banken het advies van DNB zullen volgen is twijfelachtig. Als het om zorgplicht gaat, hebben financiële instellingen een dubieuze staat van dienst. Denk bijvoorbeeld aan de woekerpolisaffaire en aan het dossier rentederivaten.

De uiterste consequentie kan zijn, dat mensen met een aantrekkelijk huis of in een kwetsbare positie, uit hun huis worden gezet zodra dat er blijkt dat ze te weinig inkomen hebben. Alleen de gevallen die voor de bank minder risico opleveren, zullen dan een goed aanbod krijgen, afgestemd op hun wensen en –woonsituatie.

Om een goed aanbod voor iedereen mogelijk te maken, moet dat in kaart worden gebracht.

Aanmelden