Bubbels op de Nederlandse woningmarkt

De historische vogelvlucht eindigt bij de dag van vandaag. De berichten over de woningmarkt klinken steeds onheilspellender. Huizenprijzen lijken zeker in de Randstad de lucht in te schieten en steeds meer starters en doorstromers hebben het nakijken.

Dat werpt de vraag op of er sprake is van een nieuwe bubbel op de woningmarkt. Moeten we opnieuw voor het ergste vrezen?

Paul de Vries definieert een bubbel als een situatie dat de prijsontwikkeling niet logisch kan worden verklaard door zijn fundamenten zoals hypotheekrente en inkomen. Daarom denkt hij dat het allemaal niet zo’n vaart zal lopen. Natuurlijk zijn de prijzen in de Randstad fors gestegen. Maar misschien is het beter te kijken naar de ontwikkeling van de hypotheeklasten en die als maatstaf te nemen.

Wie deze vingerwijzing van De Vries volgt, ziet een heel andere werkelijkheid. In 2008 beliepen de hypotheeklasten gemakkelijk 30% van het inkomen. Nu is dat ongeveer 15% dankzij de extreem lage rente op de kapitaalmarkten. Dus ja, de gemiddelde prijs is hoog, maar de hypotheeklasten zijn historisch laag, zo concludeert De Vries droogjes! Wel verwacht hij dat op den duur er ongeveer 20% van het inkomen als hypotheeklast gereserveerd zal moeten worden. De rente gaat immers geleidelijk omhoog.

Voor De Vries speelt psychologie een belangrijke rol bij het denken over de woningmarkt. Het idee overheerst dat die markt overspannen en te duur is door de hoge prijzen. Als echter eenmaal het idee postgevat heeft dat prijzen hoog, nee te hoog zijn, dan heeft dat consequenties.  Zeker op termijn neemt dan de bereidheid af die prijs te betalen.

Dat proces is welbeschouwd al gaande. In een aantal steden in de Randstad stijgen prijzen stijgen nog, maar steeds langzamer en het aantal woningverkopen neemt al sinds 2016 af. Dat duidt erop dat de markt daar al over zijn top heen is. Dat betekent dat over een tijdje ook de prijzen zullen stabiliseren of met de inflatie mee stijgen. Een prijsdaling, zoals in de crisis, ligt niet voor de hand omdat de inkomens blijven toenemen. Alleen bij een stevige rentestijging bestaat een kans op een woningprijsdaling. Maar die situatie ziet De Vries de komende jaren niet voor zich.

Van een bubbel is dus geen sprake en het is volgens De Vries zeer de vraag of het zover zal komen. Prijzen zijn in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht nog lang niet overal niet op het niveau van 2008. Hoewel het Nederlands gemiddelde van 2017 wel boven dat van voor de crisis uitkomt, gold dat slechts voor 39 procent van de gemeenten. Het herstel van de woningmarkt zien we vooral terug in de zeer sterk stedelijke gebieden. Daar herstelde ook de economie het eerst. Vanaf half 2017 ziet De Vries het herstel ook beginnen in de overige delen van ons land.

Er zijn verschillende meetlatten om naar de ontwikkeling op de woningmarkt te kijken. De gemiddelde prijs (zoals hierboven) is daar een van. Maar in de crisisperiode werden andere woningen verkocht dan in de huidige groeiende markt. Die veranderende verhoudingen tussen kwalitatief goede en minder goede woningen kan een verkeerd beeld geven van de werkelijke prijsontwikkeling. Woningen die verkocht worden zijn meestal de meest aantrekkelijke.

Om een juist beeld te krijgen van het echte prijsniveau moet je ook de prijsontwikkeling meten van de huizen die niet verkocht worden. Er is een woningprijsindex die dit doet en daarmee corrigeert voor het toeval. De gemiddelde verkoopprijs ligt dus boven het niveau van 2008 (er worden vooral dure woningen in dure gebieden verkocht), maar de woningprijsindex ligt nog steeds onder het niveau van 2008. De Vries verwacht dat in 2018 de woningprijsindex uitstijgt boven het niveau van voor de crises.

Wie over de Nederlandse woningmarkt praat, ontkomt er bijna niet aan om te spreken over de Nederlandse hypotheekmarkt. De een kan niet zonder de ander. Op deze markt speelt de Rabobank traditiegetrouw een grote rol met een marktaandeel dat in sommige jaren tot boven 30% uitsteeg. Vragen over het hoe en waarom van deze markt zijn dan ook op zijn plaats.

Een logische vraag is hoe de hoogte van de hypotheekrente bepaald wordt. In essentie gaat het om drie componenten, aldus De Vries. De eerste component wordt gevormd door de kosten voor het aantrekken van middelen op de kapitaalmarkt, de risicotoeslagen, die de markt eist, vormen de tweede component en de laatste is de winstcomponent. Bij de Rabobank buigt een comité, samengesteld uit mensen van diverse afdelingen zich over de hypotheekrente. Het overleg is bedoeld voor aanpassingen aan marktontwikkelingen. Is de rente op de kapitaalmarkt gedaald of gestegen? Hoe zit het met de risicotoeslagen? Is de markt optimistischer of pessimistischer? Vooral het aspect risico is nagenoeg onvoorspelbaar, aldus De Vries.

De crisis die de woningmarkt in 2009 trof was heftig en tornde aan de fundamenten van de markt. Nederland is echter vaker getroffen door zware crises. Dat gebeurde ook in de jaren tachtig van de vorige eeuw. De oorzaak van die crisis was vooral economisch van aard. Vanaf het einde van de jaren zestig was het overheidsbeleid erop gericht om het eigen woningbezit te stimuleren. In die jaren moest de aspirant woningkoper echter wel 20% aan eigen middelen meebrengen om een hypotheek te kunnen afsluiten. Omdat het economisch goed ging in die jaren meende De Nederlandsche Bank dat het verantwoord was hypotheek te verlenen voor de volle 100%.

In de jaren zeventig werd Nederland tot tweemaal toe door een oliecrisis getroffen. De economie stortte in en Nederland kwam in een periode van stagflatie terecht. In een reactie trok de politiek de teugels stevig aan waardoor de crisis verder verdiepte. De rente steeg tot boven 10% in een pogen de inflatie te nek te breken. De hypotheekrente steeg tot wel 13%. Tegelijkertijd nam de werkloosheid snel toe en dat had direct gevolgen voor de woningmarkt. Prijzen kelderden en huizen bleken plotsklaps onverkoopbaar. Het heeft tot het midden van de jaren negentig geduurd voordat de woningmarkt zich definitief hersteld had en prijzen weer terug op het oude niveau waren.

In 2008 waren de meeste pratende hoofden, dus ook het kabinet Balkenende/Bos, van mening dat de subprimecrisis een puur Amerikaanse aangelegenheid was. De crisis zou aan ons land voorbijgaan. Er kwamen plannen ter tafel om de economie nog verder te stimuleren.

Op de woningmarkt waren de huizenprijzen echter aan het dalen na jaren van intensieve stijging. Dat had volgens De Vries waarschijnlijk te maken met de toen oplaaiende discussie over een mogelijke afbouw van de hypotheekaftrek. Actoren op de woningmarkt en wetenschappers zagen de hypotheekaftrek als de belangrijkste oorzaak van de oververhitting van de huizenmarkt.

Het CDA was hier toen mordicus op tegen. Omdat het CDA een regeringspartij was, bleef de politiek afzijdig bij deze discussie. Op de straat begon, gelijk met het ingaan van de crisis, echter het gevoel te overheersen dat die aftrek wel eens zou kunnen gaan verdwijnen. Dat gevoel van onzekerheid was er de oorzaak van dat woningprijzen begonnen te dalen vanaf het derde kwartaal 2008. De felle crisis en de daarmee samenhangende baanonzekerheid versterkte alleen nog maar het gevoel dat er wat stond te gebeuren. Opnieuw spelen psychologie en emotie een belangrijke rol.

Omdat de crisis zo huishield waren crisismaatregelen noodzakelijk en daarmee werd ook de hypotheekaftrek bespreekbaar. Deze voorgenomen maatregel kwam feitelijk op het verkeerde moment en verdiepte de crisis op de woningmarkt. Als de prijsdaling op 20% uitkomt, dan komt zeker 50% van de daling op het conto van het crisisbeleid, zo stelt De Vries die zich weet gesterkt door een DNB-artikel. Dat beleid kwam bovendien steeds meer vanuit Brussel. Het was de wens van Den Haag om hier zoveel mogelijk mee in de pas te lopen.

De Vries stelt dat de hervormingen op de woning- en hypotheekmarkt feitelijk bedoeld waren om de financiële sector te hervormen, om de financiële stabiliteit van de sector te garanderen. Die sector ging in die jaren gebukt onder een enorme schuldenlast. DNB dacht die last te kunnen verminderen door strenger te worden in het verlenen van hypotheken. Op die manier hoopte DNB de bankbalansen weer meer in evenwicht te krijgen. Minder hypotheken betekende ook een goedkopere funding.

Ter staving van zijn opinie wijst De Vries op een rapport dat de Nederlandse Vereniging van Banken in die jaren heeft gepubliceerd. Daarin staat volgens hem te lezen dat de woningmarkt (lees de hoogte van de hypotheeklasten, lees geen grote betalingsproblemen onder eigenaar-bewoners) niet het probleem was, maar de financiële sector zelf. In feite is de consument in die periode echt het kind van de rekening. Hij is dubbel gepakt. De hypotheekmarkt werd hervormd om de balans van de banken weer gezond te maken. Ook werd het minder gemakkelijk een hypotheek te kiezen.

In de jaren negentig week de Nederlandse prijsontwikkeling af van het Europees gemiddelde. Nederlandse banken ontwikkelden innovatieve hypotheekproducten. In het streven om minder van de Europese standaard af te wijken, werden hervormingen op de hypotheekmarkt doorgevoerd en verdwenen de innovatieve producten van de markt.

De crisis bood de gelegenheid aan al die mooie constructies een einde te maken, waardoor de afwijking van de Europese norm verdween. Het gekke is dat het aflossen van de hypotheken ook in de crisis geen enkel probleem vormde. Nederlanders staan voor het aflossen van hun schulden.