Paul de Vries was tussen 2012 en 2016 woningmarkteconoom bij Rabobank. Hij was in die tijd verantwoordelijk voor het woningonderzoek in al zijn facetten, zoals hij het zelf omschrijft. Ook was hij verbonden aan het team Credit Market Research in Londen.

Paul de Vries is werkzaam geweest bij de Rabobank in een moeilijke en onstuimige periode. Toen hij binnenkwam kampte ook de Rabobank met de gevolgen van de financiële crisis. Die had Nederland in een diepe recessie geduwd met grote gevolgen voor de woningmarkt in die dagen.

In die periode werd ook het ooit zo degelijke en conservatieve Rabobank geconfronteerd met een reeks van schandalen die de bank op haar grondvesten deed schudden en zelfs haar voortbestaan bedreigde.

Paul de Vries heeft het allemaal van dichtbij meegemaakt en zien gebeuren en dat maakt hem tot een zeer aantrekkelijke gesprekspartner.

Het coöperatieve model onder druk

Het gesprek met Paul de Vries gaat vooral over de Nederlandse woningmarkt in de crisisjaren en de rol van Rabobank daarin.

Toch is het goed om vooraf een schets te geven van de veranderende organisatie van de Rabobank in de crisisjaren. Die waren verregaand. Zo trad een deel van de bestuurlijke top van de Rabobank terug in de personen van voorzitter Piet Moerland, CFO Bert Brugging en Sipko Schat, verantwoordelijk voor de gang van zaken in Londen.

In 2014 trad Wiebe Draijer als voorzitter toe tot de hoogste bestuurslaag. Met zijn aantreden gaat een nieuwe wind waaien door de Rabo-organisatie. Zoals zo vaak wordt een crisis aangegrepen om een organisatie op te schudden en meer toekomst gericht te maken. Dat was nodig ook. De Rabobank dreigde achterop te raken bij de concurrentie. Die hadden al eerder van de crisis gebruik gemaakt om intern schoon schip te maken en om de kosten te verlagen. Vele duizenden werknemers waren daarom aan de dijk gezet. Bij een coöperatieve organisatie liggen massaontslagen erg gevoelig. Door al dat treuzelen was de Rabobank minder concurrerend geworden.

Uiteindelijk heeft de bank onder Wiebe Draijer de knoop doorgehakt en kreeg 25% van de medewerkers ontslag aangezegd. Dat veroorzaakte een aardbeving binnen Rabobank, zeker bij de aangesloten kantoren. Daar zouden de meeste slachtoffers vallen.

Niet alleen moest er een nieuw verdienmodel met veel minder mensen komen, ook moest de vraag opnieuw beantwoord worden waar de Rabobank nu feitelijk voor stond en welke boodschap de Rabobank nu feitelijk wilde uitdragen. De bank was wel erg ver verwijderd geraakt van het oude coöperatieve gedachtegoed van ruim 100 jaar terug. Het was ook de vraag of er in de 21ste eeuw nog wel plaats was voor het coöperatieve denken dat de Rabobank zo succesvol had gemaakt in de 20ste eeuw.

De discussie over een nieuwe identiteit werd deels ingegeven door de verzwakking van het coöperatieve denken binnen de bank zelf. Buiten de bank was de kennis over het coöperatieve gedachtegoed nooit diepgaand geweest.

In het midden van de vorige eeuw worstelde DNB met de coöperatieve structuur. In die structuur moest het hoofdkantoor in Utrecht verantwoording afleggen aan de aangesloten banken. Anders gezegd, de Rabobank Utrecht was in die jaren een dochter met in die tijd 500 moeders. Dat creëerde in de ogen van DNB een groot probleem bij het toezicht.

Aan het begin van de 21ste eeuw voerde de ECB in het begin van de 21ste eeuw dezelfde bezwaren op tegen het coöperatieve bankwezen binnen de Europese Unie. Per januari 2016 zag de Rabobank zich gedwongen om die structuur aan te passen, waarbij steeds meer macht is verhuisd van de aangesloten kantoren naar Utrecht. De poging een cultuuromslag te bewerkstelligen ging, zoals beschreven, gepaard met het aanzeggen van ontslag aan 25% van de medewerkers. Ook dat deed het coöperatieve denken geen goed.

Een trap veeg je van bovenaf schoon. Het kon dus niet uitblijven dat de afdeling Kennis en Economisch Onderzoek (KEO), waar Paul de Vries werkzaam was, ook te maken kreeg met veranderingen.

In 2016 verscheen Barbara Baarsma als Directeur Kennisontwikkeling op het toneel bij Rabobank. Haar komst zette veranderingen in gang.  Research werd in die dagen, naast KEO, op verschillende plekken in de organisatie uitgevoerd.

Barbara Baarsma clusterde al het research naar een grote afdeling: Rabo Research. Een reorganisatie brengt onrust onder het personeel met zich mee en reflectie op het werk. Medewerkers kunnen zich al dan niet schikken naar de nieuwe verhoudingen of ze kunnen kiezen voor een nieuwe toekomst.

Paul de Vries was binnen KEO en Credit Market Research verantwoordelijk voor het thema woning- en hypotheekmarkt. Toen, eind 2016, hem werd gevraagd om mee te helpen het Kadaster een gezicht van een kennisinstituut op de woningmarkt te geven hoefde Paul de Vries niet lang na te denken. Hij koos voor een toekomst buiten de Rabobank.

Liberaal denken legt basis Nederlandse woningmarkt

Na deze lange inleiding over de identiteitscrisis bij de Rabobank gaat de eerste vraag over de Nederlandse woningmarkt. Die verschilt nogal van die van de ons omringende landen, aldus de Vries.

Een belangrijk verschil is dat de corporatiesector (sociale huur) zo groot is in Nederland. Alleen in het VK is iets vergelijkbaars te zien. Daarnaast is het eigen woningbezit in Nederland hoog. De private huursector is daardoor relatief klein en dat levert op dit moment grote problemen op. Starters, die geen huis kunnen kopen en niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, kunnen amper de huur opbrengen.

De Vries legt uit hoe dit allemaal zo gegroeid is. De basis voor de huidige woningmarkt is gelegd in 1906. Toen kwam toenmalig minister-president Nicolaas Pierson met zijn Woningwet. De intentie van die wet was om voor kwalitatief goede woonruimte te komen en men gaf die verantwoordelijkheid hiervoor aan woningcoöperaties. Het denken van Pierson was ingegeven door het sociaal en charitatieve denken van zijn liberale kabinet.

Hoe anders is de situatie in België. De basisgedachte voor kwalitatieve goede woonruimte is gelijk, maar onze zuiderburen legden de nadruk van oudsher meer op het bevorderen van het eigen woningbezit om dat doel te behalen. Dat uit zich bijvoorbeeld in de belastingwetgeving. Huizenbezitters genieten een belastingvoordeel in het woon- werkverkeer. Er is zodoende geen enkele impuls om te gaan verhuizen.

Het Verenigd Koninkrijk kende evenals Nederland een grote sociale huursector. Die is door mevrouw Thatcher om zeep geholpen. Ze vond dat iedereen het recht had op een koopwoning en dus ging de sociale huursector in de verkoop. De wijsheid van dit beleid laat zich zeker achteraf betwisten.

De woningmarkt in België en Duitsland is statischer dan die in Nederland en het VK. Veel woningbezitters in de eerste twee landen blijven hun hele leven in de eerste koopwoning. Zeker in België is het normaal om de eigen woning aan te passen aan veranderende omstandigheden. Je kunt ook gemakkelijk een stuk aan je huis aanbouwen. In Nederland en in het VK is de markt dynamisch. Er wordt vaker verhuisd als de omstandigheden veranderen. Een aanleiding om te gaan verhuizen is de komst of het uitvliegen van kinderen.

De vaststelling van de Vries van de dynamiek van de Nederlandse woningmarkt rechtvaardigt de vraag in hoeverre dat terug te zien is in de samenstelling van de Nederlandse woningmarkt.

Kenmerkend voor de sociale huursector in Nederland is de verhoudingsgewijs hoge kwaliteit van de woningen. Ook de minder bemiddelde Nederlander had/heeft recht op een kwalitatief goed onderdak. Een bekende voorvechter van hoogwaardige sociale woningbouw in de naoorlogse periode was minister Pieter Bogaers (KVP). Hij introduceerde in de jaren zestig van de vorige eeuw de Bogaerswoning. Nu verschuift het accent meer en meer naar een evenwichtige verhouding tussen de woning en het inkomen van de bewoner.

Voor De Vries ligt het voor de hand, dat de huidige woningmarkt het resultaat is van het denken over de woningmarkt in vroeger tijden.

Dat zulks op den duur gaat wringen is duidelijk. Dat is zeker het geval wanneer de samenstelling van de bevolking snel gaat veranderen zoals in dit tijdsgewricht aan de hand is. Er worden bijvoorbeeld veel te weinig appartementen gebouwd voor de babyboomgeneratie die met pensioen gaat en bij wie de kinderen de deur uit zijn. Nog teveel wordt gebouwd voor gezinnen met kinderen en veel te weinig voor alleenstaanden of (echt)paren.

Dat er te weinig voor ouderen wordt gebouwd, komt doordat marktwerking in de jaren negentig is geïntroduceerd op de woningbouwmarkt. Na de oorlog bepaalde het Rijk wat, waar en hoeveel werd ontwikkeld. Nu bepaalt de markt dat. Jonge gezinnen zijn kapitaalkrachtiger dan ouderen.